Occupazione
È la percentuale di notti vendute sulle notti disponibili. Se un appartamento ha 30 notti disponibili a giugno e ne vende 24, l'occupazione è dell'80%.
Attenzione alle notti disponibili: quelle bloccate dal proprietario o chiuse per lavori vanno tolte, altrimenti l'occupazione sembra più bassa di quella vera.
ADR, il prezzo medio
ADR sta per average daily rate: il ricavo delle camere diviso per le notti vendute. Se le 24 notti di giugno hanno fatto 3.000 €, l'ADR è 125 €.
Io lo calcolo sempre senza le pulizie e le tasse di soggiorno, che non sono ricavo tuo. Altrimenti un soggiorno corto, con le pulizie che pesano di più, sembra venduto meglio di quanto è.
RevPAR, il numero che conta
RevPAR sta per revenue per available room: il ricavo diviso per le notti disponibili, vendute o no. Si ottiene anche moltiplicando ADR e occupazione.
Nell'esempio di giugno: 3.000 € diviso 30 notti fa 100 € di RevPAR. Oppure 125 € per 80%, che è lo stesso.
È il numero che conta di più perché tiene insieme prezzo e occupazione. Puoi alzare l'occupazione svendendo, o alzare l'ADR restando vuoto: in entrambi i casi il RevPAR te lo dice.
Un esempio reale
Ecco le 12 ville in Costa Smeralda che ho seguito ad agosto 2026, confrontate con agosto 2025.
| Agosto 2025 | Agosto 2026 | |
|---|---|---|
| Occupazione | 54,3% | 68,3% |
| ADR | 1.895 € | 2.116 € |
| RevPAR | 1.029 € | 1.445 € |
Sono saliti sia l'occupazione sia il prezzo medio, e il RevPAR è cresciuto del 40%. Quando succede, vuol dire che non si è comprata occupazione con lo sconto. Il caso completo è nella pagina Risultati.
Come guardarli ogni settimana
- Confronta con l'anno prima alla stessa data, non con il mese finito. Ti dice se stai andando avanti o indietro mentre puoi ancora correggere.
- Guarda il RevPAR per unità o per gruppo di unità simili, non solo il totale. Un totale buono può nascondere tre appartamenti fermi.
- Guarda i mesi futuri, non solo quello in corso. Se a febbraio agosto è già pieno al 70%, probabilmente il prezzo è basso.
I miei clienti vedono questi tre numeri in una dashboard su misura, confrontati con l'anno prima e con il budget. Puoi vedere com'è fatta nella demo.